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Guida fiscale

FONTE FIAIP: - Guida Fiscale alla compravendita della casa anno 2007

Al fine di disciplinare la tassazione immobiliare e agevolare in particolar modo l'acquisto della "prima casa", sono stati emessi alcuni provvedimenti normativi, in particolare:

- legge n. 266 del 2005 (finanziaria per il 2006) ha previsto per la cessione onerosa degli immobili, l'introduzione di un nuovo sistema di tassazione più vantaggioso per i contribuenti.

- decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006, convertito con modificazioni nella legge 248 dell 04 agosto 2006 intervenuto per:

  • introdurre nuove regole di tassazione dei trasferimenti immobiliari generalizzando l'applicazione dell'imposta di registro e creando alcune eccezioni per l'applicazione dell'iva;
  • specificare alcune previsioni operative al fine di scoraggiare operazioni evasive o elusive;
  • introdurre l'obbligo di indicare nel rogito le modalità di pagamento per l'acquisto di un immobile e l'eventuale intervento di mediatori immobiliari.

Provvedimenti poi ampliati recentemente dalla legge finanziaria 2007.

ACQUISTO DELLA CASA

Quando si acquista una casa, l'acquirente è tenuto sia al pagamento dell'imposta di registro, o alternativamente dell'Iva, che delle imposte ipotecaria e catastale.

Imposte dovute dall'acquirente per acquisto di immobile ad uso abitativo (non "prima casa")

Quando chi vende la casa è:

Imposte da pagare:

- un privato

- un'impresa "non costruttrice";

- un' impresa "costruttrice" (o un'impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori;

Registro 7%

Ipotecaria 2%

Catastale 1%

Quando chi vende la casa è:

Imposte da pagare:

- un' impresa "costruttrice" (o un'impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori.

Iva 10% *

Registro 168 euro

Ipotecaria 168 euro

Catastale 168 euro

20 % se il fabbricato è di lusso

Imposte di registro, ipotecaria e catastale

Dal 1° gennaio 2007 (per effetto della legge finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registroipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziché dal corrispettivo pagato.
Questa regola nel 2006 era ammessa, invece, a condizione che entrambe le parti fossero dei privati.

L'acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.

L'agevolazione spetta, però, a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione. Infatti, l'occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

a) le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;

b) sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:

- una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto;

- una riduzione del 30% dell'onorario del notaio che, come noto, viene calcolato sul valore dell'immobile indicato nell'atto.

ATTENZIONE
Soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale.

Per tutte le altre compravendite in cui l'acquirente non un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale.

 

I contribuenti che si avvalgono delle nuove disposizioni sono esclusi dalla programmazione dei controlli relativi alle vendite immobiliari nonché dalla rettifica del valore. Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cio con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto).
Si ricorda, in tal caso, che se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti sia superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle eventuali sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.


La base imponibile per l'Iva

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti, e non dal valore catastale.
Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all'ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al "valore normale" del bene.

COSA SI INTENDE PER "VALORE NORMALE"

"Il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l 'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi" (art. 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).

Se, però, per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.

Nel rogito riguardante la compraventita della casa le parti devono inserire una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà" in cui segnalare:

- Le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc..) del corrispettivo;

- Se per l'operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se oggetto diverso da persona fisica, ovvero della società, inoltre la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;

- Le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

L'omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all'applicazione della sanzione penale) l'assoggettamento, ai fini dell'imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l'ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell'immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all'Agenzia delle Entrate.

Dichiarazioni da inserire nell'atto di compravendita:

- Valore della cessione

Effettivo importo pattuito

- Indicazione delle modalità di pagamento

Assegno, bonifico o altro

- Ricorso ai servizi di mediazione

Partita Iva o codice fiscale del mediatore, n. iscrizione all'albo mediatori.

Quanto pagato per la mediazione.

Come è stato effettuato il pagamento.

Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d'imposta. Se l'acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

110 per la prima casa:

120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C, (escluse le categorie A/10 e C/1);

60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;

40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe ed E.

ATTENZIONE

Il decreto legge n. 262 del 2006 ha previsto che il coefficiente moltiplicatore da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B deve essere rivalutato nella misura del 40%.

Immobili non censiti

Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale.
In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 del D. L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988. La rendita catastale attribuita verr notificata dall'ufficio dell'Agenzia del Territorio al contribuente.
Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.

Ciascuna unità immobiliare è classificata mediante alcuni parametri in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione e alle tariffe d’estimo stabilite per ogni zona censuaria del Comune di appartenenza.

La Classe

È un parametro che, nell'ambito di una stessa categoria, distingue gli immobili in funzione del livello delle rifiniture, della dotazione dei servizi, dell'ampiezza dei vani e della loro posizione.
Il numero delle classi può variare da comune a comune in base alle differenze che sussistono tra i valori del mercato delle locazioni all'interno della stessa categoria catastale.
La prima classe individua gli immobili a reddito inferiore, l'ultima quelli a reddito più alto.

La Consistenza

Rappresenta la grandezza dell'immobile, ed è espressa con unità di misura per ciascuna categoria:

CATEGORIA

CONSISTENZA

A

Abitazione e ufficio

vani catastali

C

Negozi, laboratori, box, magazzini

somma delle superfici (mq)

 

La Rendita catastale

E' il valore fiscale attribuito ad un immobile in base alle tariffe d'estimo.
La rendita catastale si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza dell'immobile (vani, mq.).
Le tariffe d'estimo sono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale e sono consultabili presso gli uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio (ex uffici catastali) che le determinano.
Per tener conto dell'andamento del costo della vita, le rendite catastali possono "essere rivalutate", ossia aumentate di una determinata percentuale, incrementando così la base per l'applicazione delle imposte.
Dal 1997 le rendite catastali sono state rivalutate del 5%.


La Classificazione delle principali unità immobiliari urbani

CATEGORIA

TIPOLOGIA

A/1

Abitazione di tipo signorile

A/2

Abitazione di tipo civile

A/3

Abitazione di tipo economico

A/4

Abitazione di tipo popolare

A/5

Abitazione di tipo ultrapopolare

A/6

Abitazione di tipo rurale

A/7

Abitazione in villini

A/8

Abitazione in ville

A/9

Castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico

A/10

Uffici e studi privati

A/11

Abitazione ed alloggi tipici dei luoghi

 

CATEGORIA

TIPOLOGIA

B/1

Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, opizi, conventi, seminari e caserme.

B/2

Case di cura e ospedali

B/3

Prigioni e riformatori

B/4

Uffici pubblici

B/5

Scuole, laboratori scientifici

B/6

Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9

B/7

Cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti

B/8

Magazzini sotterranei per depositi di derrate

 

CATEGORIA

TIPOLOGIA

C/1

Negozi e botteghe.

C/2

Magazzini e locali di deposito

C/3

Laboratori per arti e mestieri

C/4

Fabbricati e locali per esercizi sportivi

C/5

Stabilimenti balneari e di acque curative

C/6

Stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse

C/7

Tettoie chiuse o aperte

 

 

 

AGEVOLAZIONI FISCALI PER L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
 
Acquisto da privato non soggetto a Iva
- Imposta di registro 3% (invece che 7%)
- Imposta ipotecaria 168 euro (in luogo del 2%)
- Imposta catastale 168 euro (in luogo del 1%)
 
Acquisto da imprese
Chi acquista da venditore con partita Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).
 
A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della prima casa in cui la parte venditrice è un’impresa, l’acquirente è chiamato a versare le seguenti imposte agevolate:
- Acquisto da impresa "costruttrice" (o da impresa che ha ristrutturato l'immobile) che vende entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori:
- Iva 4%
- Registro 168 euro
- Ipotecaria 168 euro
- Catastale 168 euro
 
- Acquisto da impresa "non costruttrice" e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione o acquisto da impresa "costruttrice" (o che ha ristrutturato l' immobile) che vende dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori:
- Iva esente
- Registro 3% euro
- Ipotecaria 168 euro
- Catastale 168 euro
 
Ovviamente, in assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni previste per la "prima casa", l’aliquota Iva aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso), l’imposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%.
 
Per usufruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
 
Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa sono riconosciute in sede di registrazione dell’atto. Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l’acquisto della proprietà, ma anche quando l’atto comporta l’acquisto dell'abitazione, del diritto d’abitazione, uso e usufrutto.
Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non "di lusso". Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).
 
Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non "di lusso", i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
Per il personale delle forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Per i cittadini italiani residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano;
 
b) L’acquirente non deve essere titolare, elusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove i trova l’immobile da acquistare;
 
c) Non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
 
In presenza dei requisiti sopra elencati l’agevolazione "prima casa" spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.
 
Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.
 
Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.
 
Quadro riassuntivo dei requisiti per le agevolazioni prima casa:
 
Tipo di immobile e suo utilizzo
- casa di abitazione non considerato di "lusso"
- Non è rilevante la categoria catastale
- Non è necessario che la casa si utilizzata come abitazione principale.
 
Residenza dell’acquirente
- Nel comune in cui si trova l’immobile
- L’immobile può anche trovarsi nel comune in cui si ha l’attività principale
- Non è un requisito richiesto al personale delle forze armate
- Se richiesto, il trasferimento va fatto entro 18 mesi dalla stipula dell’atto di compravendita.
 
Titolarità di altre proprietà
- Non è possibile avere altra abitazine nel comune in cui si trova l’immobile che si acquista
- Non è possibile avere altra abitazione già acquistata con agevolazioni prima casa
 
Attestazione dei requisiti
- Va fatta con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.
Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle segenti categorie catastali:
  • C/2 (cantina o soffitta);
  • C/6 (garage o box auto); 
  • C/7 (tettoia o posto auto).

Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell’abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

Coniuge in regime di comunione legale
Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione prima casa (in quanto, ad esempio, l'altro ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.
 
Titolari di nuda proprietà su altra abitazione
'agevolazione "prima casa" è riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge. Il beneficio spetta però solo se la nuda proprietà sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell'agevolazione prima casa.
 
Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile
Si può fruire dell'agevolazione "prima casa", in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte.
Sulla stessa casa di abitazione l'agevolazione spetta anche nei seguenti casi:
- quando chi ha il diritto di usufrutto, uso o abitazione acquista la nuda proprietà dell'immobile;
- quando il nudo proprietario acquista il diritto di usufrutto, uso o abitazione.
 
Acquisto di abitazione contigua
L'agevolazione "prima casa" spetta anche nelle seguenti due ipotesi:
  • quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa, purché l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
  • quando si acquista un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata fruendo dei benefici prima casa (ad esempio quando si acquista una stanza contigua).

 

Acquisto di abitazione in corso di costruzione
Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell'agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l'immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

 

Cittadino italiano non residente

Chi è emigrato all'estero può acquistare un immobile in regime agevolato a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.
Ovviamente, l'agevolazione spetta qualora sussistano gli altri requisiti e, in particolare, a condizione che l'immobile sia acquistato come "prima casa".
Non è necessario per l'acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato.

Ai contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l'agevolazione spetta solo in presenza di tutte le condizioni previste e, in particolare, quando l'acquirente ha la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato (o la stabilisce entro 18 mesi).

L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile se:
  • le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto sono false;
  • non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
  • vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.

 

L'accertamento dell'ufficio

L'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l'assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell'agevolazione.

Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa è diversa a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell'atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione. Un caso diverso è, invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato e poi non si trasferisce.
In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non è falsa sin dall'origine, il termine di decadenza di 3 anni non può ovviamente iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell'atto, ma dal giorno di scadenza del diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell'agevolazione può essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.

Conseguenze derivanti dalla perdita delle agevolazioni
- Pagamento delle imposte in misura ordinaria;
- Pagamento di una sanzione del 30 % sulle maggiori imposte dovute;
- Pagamento degli interessi di mora.

 

VENDITA DELLA CASA

Il guadagno che si realizza con la vendita della casa definito "Plusvalenza immobiliare" rientra nella categoria dei "redditi diversi" ed è quindi soggetto a tassazione. Infatti, quando dalla cessione della casa deriva una plusvalenza, che equivale ad una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso, si realizza un valore.
Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di una casa acquistata o costruita da non più di 5 anni, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria "redditi diversi" e, come tale, assoggettato a tassazione con le normali aliquote Irpef.
 
Fanno eccezione a tale regola:
  • gli immobili pervenuti per successione;
  • quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi 5 anni dall'acquisto o costruzione dello stesso;
  • le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercoso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
In materia di tassazione di queste plusvalenze, a partire dal 2006 è stato introdotto un sistema alternativo a quello vigente. Infatti, il venditore ha ora la facoltà di chiedere all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito.
 

ATTENZIONE
Sulle plusvalenze realizzate con le cessioni poste in essere fino al 2 ottobre 2006, si applica l'aliquota dell'imposta sostitutiva del 12,5%. Il decreto legge n. 262 del 3 ottobre 2006 ha elevato tale aliquota al 20%

Il notaio stesso provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo immediatamente dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

La tassazione descritta (imposta sostitutiva) non può essere chiesta dal cedente quando oggetto di cessione è un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbricato costruito sul terreno stesso.

Sulle cessioni effettuate dall'entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006 (4 luglio 2006), quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l'eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi 5 anni dal momento in cui il donante ha acquistato l'immobile a quello della sua cessione.
 
La plusvalenza tassabile è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.
 
Questa nuova previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare l'immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata.
 

ESEMPIO
Il proprietario di un immobile decide di vendere a 300.000 euro l'immobile acquistato 2 anni prima ad un prezzo di 200.000 euro e mai utilizzato come abitazione principale.
In base alla normativa precedente, per evitare la tassazione della plusvalenza di 100.000 euro, poteva semplicemente effettuare una donazione dell'immobile (ad un parente) e farlo vendere dal donatario e, di conseguenza, nessuna tassazione era prevista, dal momento che si cedeva un immobile pervenuto in donazione.
Con la nuova previsione, la plusvalenza conseguita dall'operazione di cessione sarà comunque tassata, anche in caso di donazione.

 

CREDITO D'IMPOSTA PER RIACQUISTARE LA PRIMA CASA

A favore di coloro che vendono l'immobile per il quale al momento dell' acquisto hanno fruito dei benefici previsti per la "prima casa" la normativa vigente riconosce un credito d'imposta se entro una anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente "prima casa".
 
Il credito d'imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio "prima casa", ed è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
 
Esempio credito di imposta
- Impota di registro pagata sul primo acquisto 3.750 euro
- Imposta di registro dovuta sul secondo acquisto 3.500 euro
- Credito d'imposta spettante 3.500 euro *
 
* La differenza (250 euro) non può essere chiesta a rimborso.
 
Il credito d'imposta compete anche quando si acquisti un'altra abitazione mediante appalto o permuta. Nel caso del contratto di appalto, per fruire del beneficio è richiesto che lo stesso sia redatto in forma scritta e registrato.
 
Può usufruire del credito d'imposta anche chi ha acquistato l'abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente al 22 maggio 1993 (che quindi non ha formalmente usufruito delle agevolazioni "prima casa") ma comunque non prima dell'entrata in vigore della legge n. 168 del 1982. In tal caso è però richiesto che l'acquirente, già allora, fosse in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa.
Il contribuente può utilizzare il credito d'imposta in vari modi:
- in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
- in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
- in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
 
Per fruire del credito d'imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l'atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d'imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l'effettiva sussistenza dei requisiti.
Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall'agevolazione "prima casa" in relazione al precedente acquisto, il credito d'imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:
- se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio "prima casa";
- se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti "prima casa"; - se l'immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.
 
Il credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa"
 
 

 

 

A chi compete

- a chi acquista la "prima casa" entro un anno dalla vendita di quella che aveva acquistato in precedenza con le medesime agevolazioni.

 

Quando spetta

- Importo pari all'imposta di registro, o all'Iva pagata con il primo acquisto (in ogni caso mai superiore alle imposte dovute con il secondo acquisto).

 

 

 

 

Quando utilizzarlo

- In diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute sul secondo acquisto o su altri atti successivi.

In diminuzione dell'IRPEF dovuta per l'anno in cui è stato riconosciuto il credito;

In compensazione di altri tributi o contributi da versare con il modello F24

 

ACQUISTO DI IMMOBILE RISTRUTTURATO

Anche quando si acquista una casa che è stata oggetto di ristrutturazione immobiliare sono previste delle agevolazioni fiscali. In particolare, è concessa una detrazione dall'Irpef a favore di chi acquista un'unità abitativa che si trovi in un fabbricato su cui sono stati eseguiti interventi di recupero edilizio da parte di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie.
La detrazione Irpef, salvo ulteriori proroghe, si applica alle seguenti condizioni:
- l'acquisto o l'assegnazione dell'unità abitativa deve avvenire entro il 30 giugno 2007;
- i lavori di ristrutturazione devono essere ultimati dall'impresa entro il 31 dicembre 2006;
- gli interventi edilizi eseguiti devono aver riguardato l'intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante) del quale fa parte l'unità immobiliare che si acquista.
 
È consentito beneficiare della detrazione anche per l'importo versato in acconto a condizione che venga stipulato un compromesso di vendita degli immobili, debitamente registrato presso il competente ufficio locale.
In caso di stipula di compromesso, per non perdere l'agevolazione occorre che il rogito si realizzi comunque entro il 30 giugno 2007.
 
Il termine "immobile" deve essere inteso come singola unità immobiliare. L'agevolazione, inoltre, non è connessa alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari che formano l'intero fabbricato. Pertanto, ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione, a prescindere dal fatto che gli altri immobili siano stati tutti venduti o assegnati.
 

ATTENZIONE
Il disegno della legge finanziaria per il 2007 prevede un'ulteriore proroga dell'agevolazione.

Per effetto delle nuove disposizioni contenute nel decreto legge 223 del 2006, che hanno prorogato fino al 31 dicembre 2006 l'applicazione dell'Iva al 10% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la misura dell'agevolazione spettante varia a seconda del momento di sostenimento della spesa.
 
Acquisti effettuati prima del 1° ottobre 2006
In questo caso, l'acquirente o l'assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 41% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, sull'ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile, risultante dall'atto di acquisto o di assegnazione.
 
Acquisti effettuati a decorrere dal 1° ottobre 2006
Dal 1° ottobre 2006 la percentuale della detrazione scende al 36 e si applica sempre sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'immobile.
 
In entrambi i casi la spesa complessiva su cui calcolare la detrazione (del 36% o del 41% sul 25% del prezzo indicato nell'atto) non può comunque eccedere l'importo massimo di 48.000 euro e va ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Essa comprende anche l'Iva addebitata all'acquirente dall'impresa di costruzione o dalla cooperativa.
 
 

ATTENZIONE 
Per gli immobili acquistati dal 1° ottobre 2006 l'importo massimo di 48.000 euro deve essere riferito alla singola unità immobiliare e non più ad ogni acquirente.

Per beneficiare della detrazione occorre indicare la spesa effettuata in un apposito campo della dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico persone fisiche).
 
L'importo spettante va comunque ripartito in 10 rate annuali di pari importo. I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettivamente in 5 e 3 quote annuali di pari importo. Il requisito dell'età deve essere posseduto al 31 dicembre del periodo d'imposta in cui fruire della quota di detrazione spettante.
 
Non è necessario trasmettere alcun modulo di comunicazione all'Agenzia delle Entrate (obbligo previsto invece per fruire della detrazione dall'Irpef quando si ristruttura l'abitazione).
Non sono prescritte, inoltre, formalità particolari per effettuare il pagamento.

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